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成都房地产市场月报—2017年8月

2017-09-09 来源:中成房业
 
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内容提要:

  长效机制建立

  1、金融改革、利息上涨、租赁住房、市场监管

  2、央行:限制信贷流向投资投机性构房

  3、发改委:企业发债券专门用于发展住房租赁业务

  4、国土部:试点利用集体建设用地建设租赁住房12个住房租赁试点城市已有11城出台方案

  5、成都新规:格子铺分割、转让将受限,以4月21日为界

  土拍进入4.0时代

  1、“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”

  2、犀浦地价进入万元时代

  3、本月土地供应迎来今年最高量

  住宅价格持续上涨,近郊成主力区域

  1、近郊成交量占市场一半,近郊与远郊今年价格进入补涨

  2、进入改需市场:新入市以改善项目为主,改善型产品销售占比上涨

  3、商业去化缓慢,库存巨大;办公供应下跌,销售上涨,存量巨大

  4、公寓、LOFT供销齐涨,但库存去化尚有压力

  一、政策要闻简报

  1、国内

  1.1、央行第二季度货币政策报告:限制信贷流向投资投机性购房

  1.2、发改委:在企业债券领域进一步防范风险 加强监管 并做好服务实体经济等工作

  1.3、福州市发文规范商品房销售行为 严禁价外加价捆绑搭售

  1.4、国家统计局发布2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况

  

  1.5、国土部:试点利用集体建设用地建设租赁住房

  1.6、首套房贷款利率最高上调30%

  2、租赁住房的相关政策

  2.1、全国已有近20个城市出台了有关租赁住房的相关政策,首批12个住房租赁试点城市已有11城出台方案,广州和南京明确将租购“同权”写入实施方案中。

  2.2、除广东省将政策目标节点定位于2018年外,辽宁、四川、河南、安徽、江苏均将2020年作为政策目标年。

  2.3、我国住房租赁市场改革大幕已经拉开,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。

  2.4、未来三年将是自持物业入市的集中期。面对规模化的‘售转持’,开发商必须提升轻资产运营能力

  3、本地要闻简报

  3.1、成都将试点住房租赁 依托国企组建住房租赁公司

  3.2、绿地签约成都都江堰7700亩项目 200亿打造特色小镇

  3.3、成都房产新规:格子铺分割、转让将受限,以4月21日为界

  3.4、成都土拍4.0时代:“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”

  二、土地市场

  1、土地供销年度情况

  1.1、今年成都预供应8800亩商品房开发用地,上半年已供应3120亩,下半年有望集中供地,迎来土地供应的放量,本月就迎来了土地供应高峰。今年预供应地计算可开发面积586万平方(按容积率2.5计算),可实现建筑面积1465万平米,截止本月未住宅成交量达到1850万方,土地严重供不应求,导致高地价,地价在未来一段时间还将大幅上涨,且短期内无法改变。

  2、本月土地供应

  2.1、土地供应迎来月度最大量,供应25宗,环比增加18宗,面积1725亩,环比上涨4.3倍。

  2.2、成都作为住房租赁试点城市土地出让条件首次出现“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的竞拍条件。

  3、本月土地供应详细信息

  

  4、本月土地成交

  成交10宗,环比减少2宗,同比持平;成交面积422亩,环比下跌49%%,同比下跌28%。

  5、本月成交地块详细信息

  

  6、土地市场总结:土地供应持续下滑,价格上涨。

  截止目前住宅类土地今年成交2041亩,成交楼面地价8102元/㎡,比2016年上涨159%。

  商业类土地成交1898亩,楼面地价4301元/㎡,比2016年上涨175%。

  三、分物业市场

  1、住宅物业

  1.1、供销年度情况

  住宅供应量下滑,2015年后市场供不应求,持续消化库存,目前存量去化仅为8个月。

  1.2、主城区本月预售证办理情况

  根据房管局网站公布的预售证信息统计,本月主城区商品房新办理预售证29个,环比上月减少7个;新增预售面积80.79万㎡,环比下降37%,同比下降48%。其中高新区新增预售面积最多,新增28.9万㎡。

  

  1.3、供销月度情况

  住宅市场供不应求,一房难求,价格持续上涨。

  本月新增住宅8965套,面积95万㎡(数据统计不完整),同比下跌54%,环比下跌58%。住宅成交1.97万套,成交面积208万㎡,同比下跌20%,环比下跌6%。

  本月成交均价9051元/㎡,同比上涨19%,环比上涨2%。

  1.4、8月各区域住宅供销情况

  近郊区域成了供销主力区域,占市场一半量。限购政策执行,远郊受益,成交占比同比上涨。

  本月主城区成交40.9万方,成交环比下跌29%,占本月大成都成交量的20%。

  近郊成交107.4万方,成交量环比上涨15%,占本月成交量的52%。

  远郊成交44.4万方,成交量环比下跌22%,占本月成交量的21%。

  1.5、各区域住宅价格月度走势

  大成都价格持续性上涨,其中近郊与远郊今年单月成交均价持呈现续性上涨。本月远郊价格环比上涨幅度最大。

  本月大成都商品住宅成交均价为9051元/㎡,环比上涨2.0%,同比上涨19.0%。

  主城区均价14603元/㎡,环比上涨8.4%,同比上涨26.4%。天府新区均价10910元/㎡,环比下跌6.6%,同比上涨40.6%。

  近郊均价7990元/㎡,环比上涨2.4%,同比上涨35.4%。远郊均价5884元/㎡,环比上涨10.9%,同比上涨20.0%。

  

  1.6、各区域8月量价

  

  1.7、各面积段供销

  1.7.1、市场主力去化产品为70-100㎡及100-130㎡产品, 70-90㎡刚需产品占比下降,本月同比下跌12个百分点。

  1.7.2、改善型需求持续释放,100㎡以上产品本月销售套数占比达46%,同比上涨16个百分点。

  1.8、本月开盘

  本月共有33个楼盘开盘,环比上月减少12个。

  住宅开盘楼盘24个,共推出房源6324套,认购5719套,开盘认购率90%;公寓开盘3个,推出878套,认购700套,认购率80%;LOFT项目3个,推出1317套房源,认购900套,认购率68%;商业开盘3个,推出商铺266套,认购221套,认购率83%。

  本月开盘认购达100%的项目有15个,其中住宅项目14个,绿地中心推出632套公寓开盘售罄。

  1.9、销售排行榜

  

  2、别墅市场

  2.1、供销年度、月度情况

  2.1.1、去年开始别墅物业销量上涨,供不应求,今年供销售比为0.51,去化库存。

  存量近1万套,去化周期20个月,别墅去化压力较大。

  2.1.2、别墅物业今年销售上涨,供不应求。

  本月新增别墅170套(数据统计不完整),同比下跌45%,环比下跌35%;面积1.3万㎡。

  成交406套,同比下跌12%,环比下跌6%;成交面积8.2万㎡,同比下跌7%,环比下跌3%。

  2.2、各区域供销情况

  郊区供销主力区域,占市场近9成的量。

  本月供应170套别墅,其中168套来自远郊,2套来自近郊。

  本月主城区成交33套,成交环比下跌39%,占本月大成都成交量的9%。天府新区成交20套,环比上涨67%,占整体成交量的5%。

  近郊成交134套,成交量环比下跌18%,占本月成交量的33%。远郊成交219套,成交量环比上涨9%,占本月成交量的54%。

  2.3、各别墅类型供销情况

  联排物业是销售、存量的主力物业,占比6成,其次为叠拼物业。

  本月别墅成交406套,其中联排成交249套,占比61%,叠拼成交105套,占比26%。

  存量9393套,以联排为主,占比59%,双拼与叠拼各占15%。

  2.4、各面积段供销情况

  主力成交面积段 在160-200㎡,占比21%,其次为200-250㎡及300-400㎡,各占15%。

  联排物业成交主力在160-200㎡、300-400㎡,占比各为12%,其次200-250㎡(11%)及250-300㎡(8%)。

  叠拼物业成交主力在160-200㎡及70㎡以下以及70-100㎡。

  

  2.5、销售排行榜

  

  3、商业物业

  3.1、供销年度、月度走势

  3.1.1、年度商业物业供大于求,月均走量高于去年,但整体销售走量缓慢,库存增加,去化时间超7年。

  截止本月未今年供应面积15万方,同比去年同期下跌69%。成交上涨,成交面积59万方,同比上涨28%。

  今年供小于求,消化库存,但整体库存大,面积327万方,同比下跌6%,去库存约44个月,去化时间同比年同期下降12个月。

  3.1.2、今年单月供应同比均减少,销量同比均上涨。

  本月大成都商业新增供应20.7万㎡,环比下跌15%,同比下跌16% 。本月大成都商业销售15.2万㎡,环比下跌24%,同比上涨0.2%。

  3.2、各区域供销月度走势

  主城区与近郊是商业供销主力市场,平分秋色,整体占市场7成量。

  本月主城区供应3.6万方,环比下跌54%,同比下跌62%,占本月供应量的18%;销售5.9万方,环比下跌28%,同比下跌13%,占比38%。

  天府新区供应2.7万方,同比上涨3%,环比上涨53%,占比为13%;销售0.6万方,环比上涨2%,同比上涨1倍,占比4%。

  近郊供应6.8万方,同比上涨23%,环比下跌13%,占比33%;销售5.5万方,环比下跌9%,同比上涨8%,占比36%。

  远郊供应7.5万方,环比上涨10%,同比上涨7%,占比36%;销售3.4万方,环比下跌36%,同比上涨6%,占比22%。

  3.3、本月量价

  

  3.4、销售排行榜

  

  4、写字楼物业

  4.1、供销年度、月度情况

  4.1.1、年度写字楼供应收紧,今年供销比为0.25,消化库存;但整体库存量大,去化压力巨大。

  受住宅限购影响,去年来销量上涨,截止目前销售59万方,超过2015年整年销量。

  截止本月未今年供应面积15万方,同比去年同期下跌69%;成交上涨,成交面积59万方,同比上涨28%。

  4.1.2、月度供应大幅度减少,供小于求。

  本月大成都写字楼新增供应0.4万㎡,环比上涨13%,同比下跌96% 。本月大成都写字楼销售5.4万㎡,环比下跌6%,同比下跌64%。

  4.2、各区域月度供销情况

  主城区是写字楼销售主力市场,占市场8成的量。

  本月主城区成交4.3万方,成交环比上涨24%,占本月大成都成交量的79%。

  天府新区成交0.3万方,环比下跌44%,占整体成交量的5%;

  本月供应0.4万方,全部来自近郊区域;近郊成交0.7万方,成交量环比下跌63%,占本月成交量的12%;远郊成交0.2万方,成交量环比上涨8倍,占比仅3%。

  4.3、本月量价

  

  4.4、销售排行榜

  

  5、公寓物业

  5.1、供销年度、月度情况

  5.1.1、住宅限购,公寓市场迎来契机,供销齐涨,今年前8个月供销量均超过去年整年供销量。

  库存处于高位,去库存时间下降,但整体去化时间21个月。

  受住宅限购升级影响,公寓迎来契机,截止目前今年供应面积113万方,同比上涨65%;成交上涨,处于高峰,成交面积116万方,超过去年一年的销量,同比上涨88%。

  库存处于高位,库存面积305万方,去库存约21个月,去化时间同比年同期下降13个月。

  5.1.2、今年单月公寓供销同比均大涨,本月销售19万方,仅低于上个月,处于今年销售次高位。

  本月大成都公寓新增供应8.8万㎡,环比下跌12.2%,同比上涨115.1%。本月大成都公寓销售19.0万㎡,环比下跌11.7%,同比上涨136.7%。

  5.2、各区域供销月度情况

  主城区是公寓供销主力市场,占市场近8成的量。

  本月主城区供应5.2万方,环比上涨11%,占本月供应量的59%;成交14.5万方,成交环比下跌15%,占本月大成都成交量的76%。

  天府新区成交0.7万方,环比下跌3%,占整体成交量的4%;

  近郊供应3.6万方,占比41%;成交3.8万方,成交量环比上涨8%,占本月成交量的20%;远郊成交0.1万方,成交量环比下跌56%,占比还不到1%。

  5.3、本月量价

  

  5.4、销售排行榜

  

  6、LOFT物业

  6.1、供销年度、月度情况

  6.1.1、住宅限购,LOFT物业供销齐涨,今年前8个月供销量均超过去年整年。

  库存处于高位,去库存时间下降,但整体去化时间18个月。

  受住宅限购升级影响,LOFT迎来契机,截止目前今年供应面积39万方,同比上涨1.6倍;成交上涨,处于高峰,成交面积34万方,超过去年一年的销量,同比上涨1.9%。

  库存处于高位,库存面积79万方,去库存约18个月,去化时间同比年同期下降27个月。

  6.1.2、今年单月LOFT销量同比均大涨,本月销售3.1万方,同比上涨55%。

  本月大成都公寓新增供应9.3万㎡,环比上涨7.2%,本月大成都公寓销售3.1万㎡,环比下跌26%,同比上涨55%。

  6.2、各区域供销月度情况

  主城区是LOFT供销主力市场,占市场近7成的量。

  本月供应全部来自主城区,供应9.3万方,环比上涨73%;主城区成交2.1万方,成交环比下跌33%,占本月大成都成交量的68%。

  天府新区成交0.4万方,环比上涨33%,占整体成交量的13%;近郊成交0.6万方,成交量环比下跌32%,占本月成交量的19%;远郊无成交。

  6.3、本月量价

  

  6.4、销售排行榜

  

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