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光有首付不一定能买到房!哪来那么多全款购房者?

2017-08-30 来源:整理自网络
 
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  “全款的请往里走,按揭的别堵门口,公积金的把车挪走。”虽然只是个段子,但“卖方市场买房难”的遭遇却真真实实的在各热点一二线城市上演。很多买房者初期怀疑,哪里来的那么多全款买房的人?当到各大楼盘看了一圈之后才相信有首付还真不一定买到房!

  比如,杭州的一位王女士最近就因为买不到房而深感苦恼。她先是看中一个楼盘,好不容易托到了关系,却因为只能首付六成,没能买到房。无奈她只能选择另一个楼盘,愿意接受七成首付,结果还是被全款付清的购房者给挤掉了。

  “杭州人怎么那么有钱,动不动就全款付清?”王女士深深感慨并疑惑。

  事实上,真的如此吗?全款买房背后有没有藏着什么套路?

  调查发现,实际上,“全款付清”的购房者中,除了拆迁户、卖掉一套房子凑钱的购房者外,还有不少选择“房抵贷”的方式,也就是将手头的房子抵押给银行,再把贷来的钱用来凑齐全款,购买新房。

  

  1、换一种贷款方式,买到房的几率大增

  当前市场上,和王女士遭遇一样的购房者比比皆是,比如另外一位吴先生曾经也很困惑,他之前看中了一套房子总价接近500万元,没法全款付清,必须做按揭。但开发商表示现在银行按揭款回款很慢,所以一次性付款的购房者优先。吴先生一度以为自己买不到房子了。

  但就在前不久,他经过一位从事金融业的朋友点拨,顿时茅塞顿开。“我现在住的房子没有贷款,朋友让我去把房子抵押贷款,贷出来的钱不就可以凑齐全款了?他说投资买房子的人很多都是这么干的。”

  这就是传说中的“房抵贷”。一般来说只要购房者自己名下有房,就可以将这套房子抵押给银行,从而贷到一笔钱,有些银行甚至接受这套房还没有还清按揭的情况(该套房贷在同一家银行办理),也会愿意做抵押,所以说门槛是比较低的。比如说一套100方的房子,市场评估价是2万元/㎡,抵押的时候按照6折来算,就可以贷到120万元。”

  

  2、银行贷款额度收紧,“房抵贷”很吃香

  据了解,目前这种“房抵贷”的业务很普遍,不少银行都在开展。

  “目前房贷的额度普遍吃紧,像我们除了合作的开发商还会有一定额度外,都不放款。”某银行客户经理表示,因为少了一大块原本热门的房贷业务,为了完成业务指标,“房抵贷”是他们目前的主要业务模式之一。

  

  虽然有明文规定通过“房抵贷”贷出来的钱,只能用来经营和消费,不能用于购房,但因为监管难度大,银行也很难确定借款人到底拿钱去做什么。

  “以消费的名义贷出来,然后先把这个钱打到一个目标账户,比如熟人或亲戚,对方再把这笔钱返还给你,你再拿着这笔钱去买房,就很难监管了。”某业内人士表示,这种做法早就有了,“因为这种抵押得到的贷款是可以用于消费或装修的,最常见的就是在合同上标注,向银行抵押贷这笔钱是要用来购买价格昂贵的红木家具。”

  3、同样贷款150万,10年利息仅多11万

  以前“房抵贷”是不少人给自己加杠杆的一种方式,理论上来说,抵押第一套房子,拿着钱去交首付买第二套房子,然后再抵押第二套房子买第三套,这是可以实现的,但是风险也很大。

  “不过目前来找我们做抵押的客户,大部分是为了凑齐剩余的房款,只是为了一个资金的周转,在授信的时间内,基本都可以还完贷款,风险并不大。”

  “比如我们银行,目前抵押贷款的利率是年化6.6%,授信三年,而大部分银行的这种业务,都是可以随借随还的。”某银行工作人员表示,如果按照目前的楼市行情,手里抵押的这套房产再加上新买的房子,同时都在增值,“去掉还贷的利息,增值部分还有的赚。”

  另一家银行工作人员表示,他们银行房抵贷最长的授信时间为10年,利率差不多是年化6.6%。而目前的二套房按揭贷款利率为基准利率上浮10%,即5.39%。

  简单计算一下,如果是一套500万元的房子,首付七成,按揭贷款150万元,跟房抵贷150万元,同样是向银行贷款,以贷10年计算,按揭利息总额44万,房抵贷利息总额55万,利率相差11万,差距不算特别大,在可接受范围之内。

  

  4、这样做的购房者,很多是为了凑齐全款

  一位从事抵押贷款业务的人士介绍,目前办理“房抵贷”来凑买房全款的人挺多的。

  “一般客户工作稳定有房产的,都能办出抵押贷款,如果客户是做生意的,经营状况良好,那么抵押贷款的利率还有一定的优惠。这两个月来咨询抵押贷款的人不少,我们公司经手办了二三十单抵押贷款,客户都是贷出钱凑全款买房的。”

  据了解,如果是为了凑齐全款而去做“房抵贷”的购房者,以投资需求为主,其目的就是为了能买到房子。几年之后,等房子交付,他们相信房产升值的收益远大于银行利息。

  那么,这种“房抵贷”操作合法吗?为此,有律师表示:“因为这样做的购房者,贷款的额度不大,并且是为了周转资金,所以抵押物被没收的可能性不大。另一方面,尽管有规定该笔贷款不能用于买房,但是这种情况很普遍,银行贷后的监管力度也不大,即使被查到,只要能把贷款的钱还上就没有问题。”

  这下看懂了吧?通过“房抵贷”,既能一次性付款买到房子,又能使用银行杠杆。这是时下全款买房的其中一个秘诀。当然,前提是必须拥有一套房!不过心酸的是,因为大量的“全款付清”者,那些真正有自住需求的购房者,尤其是首套房购买者,失去了买到房的机会。

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