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2017年5月成都市房地产市场月度报告

2017-06-08 来源:中成房业
 
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内容提要:

宏观动向——6.1起成都四部门联合执法楼市严打;住建部房企取得预售证后应10日内应对外销售;超30城楼市开启“限售” 已成收紧调控关键政策;成都位列中国城市商业魅力“新一线”城市第一名。

土地市场——新增供应6宗,合计推出面积102.4亩,处于低位,本月供应以商业性质用地为主,共计5宗,面积79.3亩,住宅性质用地1宗,面积23.09亩;本月无土地成交。

住宅市场——本月大成都住宅新增面积减少,成交量价齐跌:新增套数1.44万套,环比下降39.7%,同比下降40.0%;新增面积151.7万㎡,环比下降36.2%,同比下降34.1%;成交2.52万套,成交面积为257.4万㎡,环比分别下降11.0%、8.7%,住宅成交均价为8539元/㎡,环比下降1.8%,同比上涨16.8%。

别墅市场——供销上涨,价格环比下跌:新增359套,环比上涨191.9%,新面积为7.1万㎡,环比上升222.9%;成交568套,销售面积为11.1万㎡,同比分别上涨101.4%、92.8%。成交均价12968元/㎡,环比上月下降2.0%,其中主城区别墅成交均价20484元/㎡,环比上月下降16.7%。

商业市场——新增同比下降,销售持续上涨:新增面积18.5万㎡,同比下跌48.5%;成交面积19.0万㎡,环比上涨13.3%,同比上涨86.8%;存量面积达到1438.8万㎡,环比上涨0.4%,存量压力较大。

写字楼市场——供销均上涨:供应19.1㎡,同比上涨3.5倍;销售11.6万㎡,环比上涨49.6%,同比上涨122.1%。主城区成交绝对主力,成交10.7万㎡,占总成交的92%,其中高新区成交8.5万㎡,占比73%。存量336.5万㎡,同比下跌1.2%。

公寓市场——供销同比齐涨:新增供应12.4万㎡,同比上涨41.0%;销售14.7万㎡,同比上涨87.7%。存量301.1万㎡,环比上涨2.6%。

LOFT市场——供销齐涨:新增供应10.8万㎡,环比上涨78.9%;销售5.4万㎡,同比上涨251.4%。存量66.0万㎡,环比上涨5.8%。

本月宏观动向及重大信息

1、 宏观动向

1.1、住建部:房企取得预售证后应10日内应对外销售

1.2、超30城楼市开启“限售” 已成收紧调控关键政策

1.3、统计局:4月份CPI同比上涨1.2%

1.4、住建部:5月4日,住建部发布《建筑业发展“十三五”规划》。

2、 政策类

2.1、国土资源部:征地应先补偿后搬迁 实行不动产统一登记

2.2、6.1起成都四部门联合执法楼市严打

2.3、佛山加强楼市限购:6月1日起二手房纳入限购范围

2.4、江苏鼓励存量商品房转为公共租赁 在南京等6个城市试点

2.5、张家口限购:中心城区新购住房3年后方可上市交易

2.6、沈阳:据住房库存调整宅地供应 公积金贷款最低首付30%

2.7、上海加强“类住宅”整顿:停止审批公寓式办公项目

2.8、深圳新政:商业、办公、研发用房禁用住宅套形式设计

2.9、重庆:公积金优先保障职工家庭首套住房贷款需求

2.10、海南海口出台房地产调控实施细则:主城区与生态保护区限购

2.11、三亚:非本省户籍家庭限购1套住房,禁止期房转让和限制现房转让

2.12、安徽芜湖出台楼市新政:新购住房转让须满两年

2.13、成都市政府发布《成都市人民政府关于完善重大土地资源配置的实施意见》

3、 土地市场类

3.1、2017年全国土地利用计划印发 全年新增建设用地600万亩

3.2、苏州首次出现住房建成后只租不卖

3.3、新希望13.5亿摘江苏吴江太湖新城宅地 溢价率53%

3.4、中粮联合体45.75亿夺北京朝阳区孙河地块 执行90/70规则

3.5、杭州64.5亿挂牌主城5宗地 均设定土地上限价格

4、 开发企业新闻

4.1、海航220亿打造成都龙泉驿综合项目,用地约4000亩

4.2、华侨城成立欢乐谷集团 称正在做云南第一例全域旅游模式

4.3、龙湖商业拟三年新开业15座天街 至2020年总量逾40座

土地市场

4月份大成都新增供应6宗,合计推出面积102.4亩,处于低位,本月供应以商业性质用地为主,共计5宗,面积79.3亩,住宅性质用地1宗,面积23.09亩;本月无土地成交。

1、本月土地供应分析 

4月份大成都新增供应6宗,合计推出面积102.4亩,处于低位,其中挂牌5宗,拍卖1宗。本月推出土地以商业为主,共计5宗,合计面积79.3亩,住宅1宗,面积23.09亩。

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2、本月土地成交分析

本月无土地成交。

三、分物业市场

住宅市场

1、新增供给

1.1、新增供给月度走势

根据备案数据统计,本月大成都商品住宅新增套数1.44万套,环比下降39.7%,同比下降40.0%;新增面积151.7万㎡,环比下降36.2%,同比下降34.1%;其中成华区新增面积最多,新增27.46万㎡,占总供应的20.54%。

根据房管局网站公布的预售证信息统计,本月主城区商品房(含部分车位)新办理预售证29个,环比上月增加2个;新增预售面积126.05万㎡,环比下降1.0%,同比上升15.9%。其中高新区新增预售面积最多,新增53.41万㎡。  

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2、销售情况  

2.1、住宅成交走势

本月大成都住宅成交2.52万套,成交面积为257.4万㎡,环比分别下降11.0%、8.7%,同比分别下降16.8%、11.6%。近郊仍为成交主力区域,成交124.5万㎡,占总成交的48.4%。

本月大成都商品住宅成交均价为8539元/㎡,环比下降1.8%,同比上涨16.8%。从区域成交价格走势来看,价格趋稳。

2.2、销售行政区域比较

从各行政区域住宅销售情况来看,本月双流区以29.78万㎡成交量,成交占比为116%,居大成都成交首位,龙泉驿区以27.51万㎡次之,温江以成交23.21万㎡排名第三。                                                      

2.3、各面积段及物业类型销售情况

从面积段看:本月改善型需求持续释放,90㎡以上产品成交占比52%,其中首改型90-110㎡产品成交占比最多,占总成交的31%。

从物业形态看:本月高端改善别墅类物业成交有所下降,成交11.10万㎡,环比上月下跌4.9%。

2.4、供销比情况

本月供销比为0.59,存量进一步去化。

2.5、月度商品住宅排行榜

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3、存量情况

截至2017年5月底,大成都住宅存量约18.8万套,合计2077.67万㎡,环比分别下降5.0%、4.5%。以近5个月月均去化速度计算,库存去化约7个月。

目前,近郊存量最多,占比40.4%,其中温江存量最多,为203.45万㎡,其次为新都,存量195.63万㎡;主城区中高新区存量最多,青羊区存量最少。

4、楼盘开盘监控

4.1、新开楼盘情况

本月共有41个楼盘开盘,环比上月增加7个,其中住宅开盘楼盘36个,共推出房源11271套,认购7040套,开盘认购率65%。公寓开盘2个,推出465套,认购83套,认购率17.8%。商业开盘2个,推出商铺211套,认购54套,认购率26%。车位开盘1个,来自环球汇(天誉),共推出车位857个,认购333个,认购率39%。

本月日光盘10个,分别为远大林语城、万科第五城、保利大都汇、金科天宸(联排)等,开盘售罄项目均为一口价成交,无优惠措施。

5、住宅市场小结

本月供销比为0.65,存量进一步去化。

本月大成都商品住宅新增套数1.44万套,环比下降39.7%,同比下降40.0%;新增面积151.7万㎡,环比下降36.2%,同比下降34.1%;本月大成都住宅成交2.52万套,成交面积为257.4万㎡,环比分别下降11.0%、8.7%,截至2017年5月底,大成都住宅存量约18.8万套,合计2077.67万㎡,环比分别下降5.0%、4.5%。以近5个月月均去化速度计算,库存去化约7个月。

本月成都市住宅成交均价有所下降:本月大成都商品住宅成交均价为8539元/㎡,环比下降1.8%,同比上涨16.8%。

别墅市场

1、别墅新增供给情况 

1.1、新增供给月度走势  

本月成都市别墅新增359套,新增面积为7.1万㎡,新增套数环比上升191.9%,新增面积环比上升222.9%,同比套数下降47.7%,同比面积下降33.0%。新增供应主要来自远郊,占比57.9%。

1.2、新增供给之行政区域比较

本月别墅新增主要来自新津和天府新区,其中新津县新增供应68套,新增面积1.9万㎡,占比26.9%。

1.3、新增供给之物业类型比较

本月别墅新增的主力物业为联排,新增264套,占总供应的74%,其次为双拼物业,新增94套。

2、别墅销售情况

2.1、销售月度走势

本月全市别墅成交568套,销售面积为11.1万㎡,环比分别下降5.6%、4.9%,同比分别上涨101.4%、92.8%。成交主要来自近郊,成交265套,占比46.6%。

2.2、销售之行政区域比较

从各行政区域成交来看,双流区、都江堰市、新津县位列前三,分别成交167、119、52套。

本月大成都别墅成交均价12968元/㎡,环比上月下降2.0%,其中主城区别墅成交均价20484元/㎡,环比上月下降16.7%。

2.3、销售之物业类型比较

从成交的物业形态来看,联排仍是本月的主力军,成交358套,占总成交套数的63%;其次是叠拼,成交133套,占总成交套数的24%。

2.4、供销比

本月别墅供销比为0.63,存量进一步去化。

3、别墅存量情况

3.1、存量之行政区域比较

别墅存量套数为9958套,存量面积为247.68万㎡,存量套数环比下降4.1%,存量面积环比下降1.6%。

存量主要以远郊为主,存量5608套,套数占比56.3%,其次是近郊,存量套数2917套、占比29.3%。

从行政区域来看,都江堰别墅存量仍居首位,存量2354套,占总存量的23.6%;其次为新津,存量1222套,占总存量的12.3%;主城区以高新区、金牛区存量最多,存量300套、262套。

3.2、存量之物业类型比较

存量以联排和双拼为主。联排存量6299套,占比62%,双拼别墅存量1403套,占比14%。

4、本月成交排行榜

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商业市场

1、新增供应

1.1、月度走势

今年整体商业供应量下滑,本月新增面积18.5万㎡,环比上涨1.5%,同比下跌48.5%,其中主城区新增供应11.2万㎡,占本月的61%,供应量最大,其次为近郊,供应面积5.3万方,占比为29%。

1.2、行政区域比较

本月高新区新增面积最多,供应面积为4.24万㎡,占总供应的24%;其次为金牛区与成华区,供应面积分别为3.45万㎡与2.12万㎡,占比为19%与12%。

2、商业销售情况

2.1、月度走势

今年商业销售同比处于上涨,特别是主城区与近郊,同比均上涨。

本月商业销量面积上涨,成交19.0万㎡,环比上涨13.3%,同比上涨86.8%;主城区成交量最多,成交9.0万㎡,占比47%,其次为近郊,成交面积7.5万㎡,占比39%。

2.2、行政区域比较

本月高新区商业销量最大,销售面积3.0万㎡,占本月整体销售量的16%,其次为双流与武侯区,销售面积分别为2.6万㎡与2.4万㎡,占比分别为14%、13%。

2.3、供销比

今年整体商业供销比主要在1.0-1.4之间,均低于去年同期水平,本月供销基本持平,供应比在1.0。

3、商业存量

截至本月,大成都商业存量1438.8万㎡,按照本月去化量计算,存量去化需要6年,去库存压力巨大。

4、本月成交排行榜

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写字楼市场

1、新增供应

本月大成都写字楼新增供应19.1万㎡,同比上涨3.5倍。新增来自主城区与天府新区,其中主城区新增面积17.0万㎡,占比达89%,天府新区新增2.1万㎡,占比11%。

新增主要来自的行政区域为高新区,新增14.4万㎡,占比达到75%,其次为金牛区,新增2.6万㎡,占比达到14%。

2、销售情况

2.1、月度走势

本月大成都写字楼销售11.6万㎡,环比上升49.6%,同比上涨122.1%。主城区成交绝对主力,成交10.7万㎡,占总成交的92%,其次为近郊,成交0.9万㎡,占总成交的7%。

2.2、行政区域比较

本月写字楼销售从各行政区域来看,主城区成交10.7万㎡,占总成交面积的92%,其中高新区成交量稳居各区第一,销售8.5万㎡,占总成交面积的73%,其次是金牛区,销售1.0万㎡,占总成交面积的8%。

2.3、供销比

今年整体市场供小于求,写字楼市场持续去库存,本月供销比达到1.6,为今年最高。

3、存量情况

截止本月底,大成都写字楼存量336.5万㎡,环比下跌1.2%,同比下跌2.8%,去化部分库存。

存量集中在主城区,存量面积255.2万㎡,其中一半集中在高新区,存量123.4万㎡。近郊写字楼存量集中在新都区、双流区。

4、本月成交排行榜

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公寓市场

1、新增供应

本月大成都公寓新增供应12.4万㎡,环比下跌21.7%,同比上涨41.0% ,新增主要来自主城区,新增面积8.8万㎡,占整体供应量的71%,新增主要来自主城区的金牛区,新增面积为4.7万㎡,占比为38%。

2、销售情况

2.1、月度走势

本月大成都公寓销售14.7万㎡,环比下跌5.7%,同比上涨87.7%。其中主城区成交10.5万㎡,占总成交的71%,近郊成交3.6万㎡,占比为25%。

2.2、行政区域比较

本月公寓销售从行政区域来看,高新区是销售主力,销售4.3万㎡,占总成交面积的29%;其次是金牛区与成华区,分别销售3.3万㎡、1.6万㎡,占总成交面积的22%、11%。

2.3、供销比

本月公寓供销比为0.8。

3、存量情况

截止本月底,大成都公寓存量301.1万㎡,环比上涨2.6%;主城区存量面积179.7万㎡,占比60%,其中高新区存量61.3万㎡,占总存量的20%;近郊中新都区存量33.0万㎡,占比11%。

4、本月成交排行榜

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LOFT市场

1、新增供应

本月大成都LOFT新增供应10.8万㎡,环比上涨78.9%,来自主城区和近郊,其中主城区新增供应8.7万㎡,占整体供应量的81%。

2、销售情况

2.1、月度走势

本月大成都LOFT物业销售5.4万㎡,环比下跌6.3%,同比上涨251.4%。主城区成交3.0万㎡,占总成交的56%。近郊均成交1.9万㎡,占总成交的35%。

2.2、行政区域比较

本月LOFT销售就行政区域来看,高新区、双流区和成华区销售最多,分别销售1.5万㎡、0.9万㎡和0.8万㎡,占总成交面积的27%、17%和15%。

2.3、供销比

本月供销比为2.0,供大于求。

3、存量情况

截止本月底,大成都LOFT存量66.0万㎡,环比上涨5.8%;存量主要集中在主城区,主城区存量面积45.9万㎡,占比70%,其中高新区存量24.4万㎡,占总存量的37%,其次为金牛区,存量面积11.4万㎡,占总存量的17%;近郊龙泉驿区存量面积5.8万㎡,占比9%。

4、本月成交排行榜

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