成都启动二手房交易资金监管

近日,成都市城乡房产管理局印发《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》指出,为进一步规范成都市存量房交易市场秩序,维护存量房交易双方的合法权益,保障存量房交易资金的安全、根据住房城乡建设部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》及住建部关于《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定,决定在成都市开展存量房交易资金监管服务工作。

买受人为出卖人偿还所购房屋银行、公积金贷款的,可以按照交易双方当事人约定不纳入监管范围,监管资金的额度为扣除偿还银行、公积金贷款后的房价款。在存量房交易资金监管服务工作试运行阶段,仅提供自有资金的监管服务,待条件成熟时,再提供贷款资金的监管服务。

文件指出,存量房交易资金监管职责包括五方面内容。一是负责建立、维护和管理存量房网上交易服务平台(含存量房交易资金监管子系统)。二是开立、公布和管理成都市存量房交易资金专用账户,专账核算专款专用。三是负责制定存量房交易安全监管协议、存量房交易资金监管服务协议等指导文本。四是与开展存量房交易资金监管业务的银行签订存量房交易资金监管委托协议。五是对房地产经纪机构、监管银行履行本通知中的职责情况进行监督考核。

《通知》明确指出,交易双方当事人自行成交的,可以自然选择是否将交易资金纳入监管。凡房地产经纪机构促成的存量房交易,各房地产经纪机构或执业人员应当书面告知交易双方当事人选择存量房交易资金监管,并做好相关配合工作。不得直接或间接代收代管存量房交易资金及定金,不得额外收取服务费。

通知自2017年2月3日起开始执行,有效期5年。

二手房资金监管到底是怎么回事?

通常情况下,很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节,而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说,做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样,货不到不付款,同理,不“过户”不给钱。

目前,交易资金监管部门在试点阶段委托3家大型银行作为存量房交易资金监管开户银行,分别是建设银行、工商银行和农业银行,每家银行只能开立一个存量房交易资金专用账户。

该业务完全免费,在此期间产生的利息,则按照中国人民银行公布的同期活期存款利率进行计息。如交易完成,监管资金及监管账户存续期间的存款利息归出卖人所有;如交易失败,账户内本息归买受人所有,其中,贷款部分本息归发放贷款的银行所有。

对于交易双方当事人自行成交的,可自愿选择是否将交易资金纳入监管,并不强制要求。而对于通过中介进行交易的,首付款不通过监管账户是不能过户的。 

监管业务办理程序如下:

A 房屋上市交易核验;

B 自由成交的,录入网签合同,选择是否监管、监管银行、监管金额,居间成交的,签定经纪服务合同,选择监管银行、监管金额;

C 到监管银行签定监管协议,存入监管资金;

D 申请转让交易;

E 房屋转让交易通过;

F 监管资金划入约定账户。

交易资金监管后,单方违约怎么办?

“如果我交了首付款,房价突然上涨,上家违约了怎么办?”“如果交易资金托管后,买家突然又不买了,我错过了卖房时机这笔账怎么算?”诸如此类的问题,买卖双方均十分关心。

在《通知》中明确,交易双方因交易纠纷造成交易中止或终止的,在交易双方未达成一致意见或形成人民法院(仲裁机构)生效法律文书前,交易资金监管部门暂停划转交易资金。若交易双方协商终止交易的,交易当事人须到成都房地产信息档案中心申请撤销合同,监管银行核实后可解除资金监管手续。

总之,与其他所有买卖合同一样,二手房买卖合同签订以后,卖家和买家都必须履行合同。任何一方不按照合同履行义务的,即构成违约行为。违约后,能继续履行的,仍然继续履行;如果不能继续履行的,可以解除合同,但是违约方必须赔偿另一家的经济损失。当然,至于能不能履行,以及赔偿多少损失,这都需要证据来证明。所以,守约一方在处理二手房买卖单方违约时,应当及时获取律师的帮助。

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