2017年楼市调控方向:一二线控房价三四线去库存

2017年伊始,多部委便纷纷加码楼市调控

1月10日,国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示,现在的矛盾是一二线城市的高房价,三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括一些法律法规和财政金融政策。

同一天,银监会也指出,完善差异化信贷政策,支持去库存。分类实施房地产金融调控。

到了12日,国土资源部又表示,对保障房用地实行应保尽保,对商品房因城因地施策,对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应,对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。

事实上,中央经济工作会议已对房地产调控指明了方向。“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产市场的政策基调。而最近多部委对楼市调控的表态,也是对这一基调的强化。

楼市调控加码

“我们正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括一些法律法规和财政金融政策。”徐绍史称。

而发改委提到的房地产调控长效机制,很可能涵盖“住房金融、土地供应、房地产税收”等内容。

具体来说,在金融制度上,主要是差别化住房信贷政策,支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房;土地供应上,采取措施盘活存量土地,增加土地有效供应,探索城乡统一的建设用地市场,稳定土地价格的增长预期;在税收上,加快房地产税和住房租赁市场的立法。

构建房地产市场的长效机制,需要推进与房地产市场相匹配的住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度的改革。相比住房金融制度的改革,土地供应制度和房地产税收制度的改革要复杂很多,改革就需要相对比较谨慎来进行。而这也是为什么多年来有关部门一直停留在“加快研究房地产税立法”阶段的原因之一。

与此同时,其他部委也对楼市调控表态了。2017年1月10日住建部官网发布了《住房城乡建设部、财政部、国土资源部关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》(下称《通知》),《通知》称“住建部、财政部、国土部三部门加快推进棚户区改造工作,要求确保提高棚改货币化安置比例;确保落实棚改信贷支持政策,抓紧筹划2017年棚改工作,优先安排出让棚改腾空的土地”。

《通知》强调,棚户区改造既包括棚户区征收拆迁和居民安置,还包括开发利用好腾空土地资源,实现腾空土地出让,依合同约定及时偿还开发银行、农业发展银行等金融机构棚改贷款。

在土地问题上,《通知》提出,要合理安排建设用地,要优先安排棚改腾空土地出让。“市、县的棚改腾空土地出让收入、属于政府所有的棚改安置小区配套商业设施销售收入,优先用于棚改;棚改实施主体要构建动态还款机制,确保按合同约定及时偿还贷款。”

中央明确提出建设房地产长效机制,估计将会把抑制资产泡沫放在首位,构建多层次住房供应体系的基调应该不会变,将做到“低端有保障,中端有市场,高端有约束。”预计会在今年出台政策细则。

楼市调控的方向  控房价去库存

三四线城市的高库存和一二线城市的高房价并存。是楼市调控面临的矛盾。如何解决这对主要矛盾,相关部门给出的措施包括分城施策和稳步推进城镇化。因此,专家分析认为,今年楼市调控的方向依然还是控房价去库存。

从去年9月底开始,多个城市相继推出了限购、限贷等综合措施,效果体现在统计局的数据上。去年11月,在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,15个一线和热点二线城市的房市迅速降温,房价趋稳。

而今年北京仍将延续“因地制宜、因城施策”的调控政策,确保房价会稳中有降。北京市代市长蔡奇近日表态:承诺北京的房价在2017年不会环比上涨。要合理增加住宅用地供应,从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场,把‘租房住’作为实现住有所居的重要手段。

据北京市住建委消息,今年的工作重心是如何落实购租并举的购房制度,加强长效机制建设,全力确保房价稳定。北京市住建委此前发布通知,要求从2016年12月30日起,开发企业销售现房前应办理现房销售备案,并严格执行明码标价、一房一价,销售价不得高于申报价。

除了商品房价格稳中略降外,北京还加大了土地供应的力度,并连续推出16宗“控地价、限房价”地块。自2016年10月份以来,北京的商品住房交易需求回落,量价平稳。北京市住建委提供的数据显示,2016年四季度北京全市商品住房成交6.96万套,较三季度减少28.4%,需求过热态势得到明显缓解。

相比一二线城市,三四线城市房地产去库存仍是一项比较复杂的工程,牵涉面较广。比如要把棚户区改造的货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来,解决1亿人进城的问题,这肯定需要一些时间。因此,三四线城市楼市去库存将会是面临的最大问题。

与此同时,近期各地正陆续召开地方两会,为2017年发展勾画蓝图。今年的地方两会会继续强调房地产市场的稳定,所以政策应该会释放略有从紧的信号。

据了解,新疆自治区政府在2017年《政府工作报告》中指出,坚持分类调控、因城因地施策,确保房地产市场平稳健康发展;1月10日,南京市《政府工作报告》中也指出,今年将落实稳控房价措施,扩大供地规模,加强市场监管,稳定市场预期。由此可见,今年楼市紧缩的趋势不会放松。

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