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二手房交易注意事项

2016-10-26 来源:
 
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(1)核实出卖人是不是真正的房屋所有权人,务必核对其房屋所有权证、土地证(或者二合一的房地产权证)及房屋所有权人身份证明;对于办理委托公证卖房的情况,尤需注意因为什么原因而委托卖房,必要时可对委托双方真实身份及委托目的予以核实;

(2)核实房屋权属有没有争议,有没有被抵押,应查看房屋所有权证,甚至有必要到房管局查档核对真伪;

(3)若房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字,实践中出现过冒名顶替签字的情况,所以尤其需要核对;

(4)是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形;

(5)是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;

(6)房屋已出租他人的,会导致买受人无法实时入住,因此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租情况;还有在交易中需要承租方向业主出具放弃优先购买权的声明,以免在后期出现不必要的纠纷。

(7)住宅的土地使用期限最长是70年,也有比这个年限短的住宅,房屋的年限是影响房价的重要条件,所以买受人在购买前务必核实清楚。

(8)二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括增值税、个人所得税、印花税、契税等,在实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实践中,需对各项税费的承担作明确的约定。

(9)如采取按揭贷款购房的方式进行购房的,对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定,避免以后产生纠纷。

(10)若有些房屋有附属设施的,也应该明确价款中是否包含这些附属设施,特别是那些价值较大的设施设备。

(11)各方对中介佣金也应明确约定,并有必要对交易失败后佣金的退还情况做出约定。

(12)有的人会为了避税,而签订价款约定不一致的阴阳合同,像这样的二手房交易,存在较大的风险,如产生纠纷诉诸法律,则法院会认定真实意思的买卖合同,因此应尽量避免签订阴阳合同。

总之,在二手房交易过程中,一定要了解正规交易流程、查清房屋权属及了解业主售房目的、明确交易中各方的权利及其责任。

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